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2015年中国房地产新常态:由高速进入平稳增长

2014-12-30           文章来源:中国经营网           打印           字号:

       号称规格最高的中央经济工作会议已经落幕,相比以往会议内容,今年会议重点讨论了新常态背景下中国经济的未来走势。

  一直以来,房地产市场的走势成为大众关注的热点话题。不过,在今年中央经济工作会议中,关于房地产的话题并没有过多表述,业内人士分析,未来房地产市场将趋向宽松,去行政化手段明显。

  这一理论也和中国指数研究院最新发布的报告不谋而合。

  记者从中国指数研究院获悉,2015年房地产市场将由高速增长时期进入平稳增长的新常态,报告认为,中国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”,经过市场调整后将步入平稳增长的新常态阶段,未来几年房地产市场整体销售规模增速将维持在2%-5%的增长区间。

  值得注意的是,新常态背景下,房地产企业的去库存将成为主基调,而且不同城市去化压力显著分化。

  中国指数研究院分析认为,北京、上海、广州等城市潜在需求大,适当刺激可迅速消化库存,而深圳和厦门的供应尚显不足,这些城市皆存在量价反弹空间。

  以苏州、佛山等为代表的二三线城市在明年降息降准、地方加大购房财政补贴或契税减免等政策预期下,市场需求或将逐步入市,库存经过一定时间的消化后有望恢复至合理水平。呼和浩特等城市早期开发力度较大但需求相对不足,库存去化压力显著。以鄂尔多斯、营口为代表的三四线城市房地产市场面临较严重的系统性风险。 不仅如此,2015年房企在面临变革压力的同时,还深度挖掘客户价值、整合多维资源应对市场调整。

  报告认为,房企来自住宅开发业务的利润将持续受到挤压,需要根据自身业务特点和资源积累状况积极进行变革调整。对于大型品牌房企而言,其得益于早期的资产积累和市场地位,在未来市场中仍有较强的发展优势,可围绕广泛的客户基础深化业务、产品及服务的深层次挖掘,夯实长期稳定增长的基础。

  对于中等规模的企业来说,须更好的围绕住房消费市场日益多元化的需求,找准自身定位,通过技术化、专业化、精细化发展提升品牌影响力并铸就核心竞争力。对于多数小型房企而言,未来的市场空间会被进一步挤压,企业间的项目资源、资金资源整合加快,2015年中小型房企的并购整合或将步入实质性阶段。

  之所以有这样的基调预判,更多来自当前宏观经济形势。

  今年以来,我国经济增长进一步放缓,货币政策松紧适度,宏观经济方面,中央经济会议指出保持经济运行在合理区间,强调深化改革,做到“调速不减势,量增质更优”,预计2015年我国经济仍将在改革中平稳前行,但由于内外部因素影响,经济增长将进一步放缓。

  货币信贷方面,中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,其中,“积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度”,面对当前不断增加的经济下行和通缩压力,2015年出现降息降准的可能性较大,但整体货币环境仍将稳健。房地产政策方面,限购限贷等行政手段逐渐退出,调节回归市场化,长效机制逐步建立,同时受不同城市市场分化影响,地方政策调整也更趋灵活。

  在此背景下,一组数据也鲜明的反应了当前的宏观形势。

  根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析,宏观经济在结构转型中增速略有放缓,货币环境稳健,调控回归市场化的背景下,预计2015年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅回升,新开工企稳,投资增速持续放缓”的特点。

  中国指数研究院报告认为,成交方面,2015年,降息降准成为大概率事件,货币政策支持力度有望进一步加大,购房需求或将有序释放,商品房销售面积有望小幅回升。预计2015年全年商品房销售面积为12.4-12.7亿平米,同比增长0.5%-2.5%。

  供应方面,销售预期不明朗、土地成交走低致新开工同比继续下降但降幅收窄,开发投资增速趋缓,预计2015年全国新开工面积同比下降,降幅介于0%-2%之间,全国房地产开发投资额同比增长9.5%-11%。价格方面,目前市场库存高企,2015年市场仍以去库存为主,预计全年价格保持平稳或小幅下跌,但不同城市价格表现分化,一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。

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